Опасно! Контрреформа! Покушение на обрезание
22/03/2008
Одна из самых важных, бесспорных, добровольных, массовых и успешных либеральных реформ — приватизация жилья. Более 80% россиян приватизировали жилье.
Однако когда начиналась приватизация жилья, еще не было понятно, что дом и земля – единый имущественный комплекс. C 2005-го года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в многоквартирных домах право общедолевой собственности на земельные участки под домом и рядом с домом (будем говорить просто об участках): достаточно решением общего собрания собственников помещений в доме избрать представителя и оформить заявление. Это не обусловлено ни выбором способа управления домом, ни другими обстоятельствами.
Собственность на землю – это самая надежная защита от нежелательного строительства во дворе дома. Это и возможность построить гараж, действительно доступный для жильцов данного дома. Оформление участка при доме в общедолевую собственность существенно повышает цену квартиры.
Но главное в собственности на землю еще не стало достоянием общественного сознания. Это — право собственников на новое строительство, т.е. полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство – это земля.
Представим себе, что собственники создали корпорацию развития микрорайона и получили кредит под залог своей земли. Конечно, экономика проекта очень зависит от конкретики, но вот очень грубая оценка. Примем, что: на месте нескольких пятиэтажек строится жилья в три раза больше; рыночная цена нового квадратного метра $5000., а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры $1,6 тыс. Разница – это и есть знаменитая земельная рента, возникающая в данном случае из-за ограниченности основного ресурса — земли. В итоге снос каждого квадратного метра в пятиэтажках принесет (5000 – 1600) х 3 = 10200 $, или 2,04 кв м нового жилья. В этих пределах собственник сможет переехать в новое жилье, обустроить жизнь своих взрослых детей, обеспечить свою старость. Например, можно из 50-метровой квартиры переехать в 75-метровую и притом отложить на старость $135 000 (надо будет также заплатить налоги, но качественно это не меняет картину). Город тоже не останется внакладе: он получит свою долю, пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья, плюс налоги.
Главное препятствие – саботаж бюрократии, ставшей строительной олигархией. Сегодня сверхприбыль получают не собственники жилья, поскольку не оформлено их право собственности на землю. Совершенно недостаточно получает и город. В основном же получает инвестор. Вот откуда они – миллиардные сверхприбыли строительной олигархии! По данным журнала «Forbes», состояние супруги Мэра Москвы Елены Батуриной выросло за последний год на миллиард долларов; это 3333 квартиры по 60 кв м.
Второе препятствие – наша пассивность. Но опросы показывают, что большинство горожан – за общедолевую собственность на участки. Согласно опросу Левада-центра в марте 2007 года, за нее высказались 49% москвичей, против – 33%. А в передаче «Город» на радио «Эхо Москвы» 23 февраля 2008 года «за» проголосовали 96%, «против» 4%. Следовательно, пассивность — это следствие безнадежности, порожденной саботажем бюрократии.
Отсутствие земельной собственности становится все опаснее: от точечной застройки, застроив все «точки», олигархия переходит к комплексной реконструкции микрорайонов, включая снос вполне технически благополучных домов. За три года Правительство Москвы предполагает реконструировать 140 микрорайонов. В этом суть проходящей сейчас «актуализации» Генерального плана, о которой говорилось так много вообще и ничего конкретно. Наше право собственности на землю в планах олигархии просто игнорируется. «Нас там не стояло». Рассчитывают удовлетворить свои аппетиты под прикрытием планов и государственных нужд.
Мы теряем время, а олигархия яростно лоббирует отмену наших прав. 6 февраля мэр Москвы внес в Мосгордуму сразу три проекта изменения федерального законодательства: Жилищного кодекса, Земельного кодекса, законов о введении в действие этих кодексов и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Т.е. речь идет об изменении именно федерального законодательства, и это касается всей страны. Первые два проекта уже одобрены комиссиями Мосгордумы. При этом много говорилось о второстепенных вещах, но замалчивалось главное в этих проектах. Не приходится сомневаться, что скоро Мосгордума без принципиальных изменений примет все три проекта и направит в Госдуму в порядке законодательной инициативы.
Вот некоторые из предлагаемых Мэром изменений.
|
Действующее законодательство |
Проект Мэра |
|
Участок является общей собственностью собственников помещений. Кстати, так считает и В.В. Путин («Прямая линия с Президентом России» 27 сентября 2005 года). |
Участок предоставляется в общую собственность собственникам помещений (в каком порядке, в какой срок – неизвестно). Наше право собственности аннулируется. |
|
Участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в том числе элементы озеленения. |
Участок, занятый многоквартирным домом и необходимый исключительно для его использования. В другом месте проекта — еще проще: участок, на котором расположен дом. Понятие «использование» не расшифровано. Можно ли «использовать» дом без ЦТП, детской площадки, автостоянки, озеленения? Неопределенность открывает путь коррупции. Наше право на оформление собственности образается. |
|
Вновь сформированный и зарегистрированный участок передается бесплатно. |
Собственник нежилого помещения оплачивает свою невыделяемую долю участка. Значит, он проголосует против получения участка. А если у него нет денег?.. Но, по проекту, платят за участок и собственники жилья (хотя сформулировано это не так прямо)! |
|
Общее собрание собственников вправе потребовать формирования и предоставления участка, причем независимо от решения о способе управления домом. Власти обязаны оформлять участки также и по своей инициативе, с проведением публичных слушаний, и завершить эту работу к 1 июля 2008 года. |
В проекте не предусмотрена подача заявления о формировании участка общим собранием собственников помещений. Органы власти не обязаны сформировать участок. |
|
|
Части 3 — 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса» не только изменяются (см. выше), а еще и приостанавливаются до 1 июля 2008 года (а там, согласно истории о Ходже Насреддине, «либо ишак сдохнет, либо мулла умрет…»). |
|
Изъятие земельного участка у собственника возможно в исключительных случаях в связи с государственной или муниципальной нуждой, каковой является в основном дорожное строительство. |
Исключительными случаями, государственной или муниципальной нуждой объявляется фактически любое бюджетное строительство, в том числе объектов социальной инфраструктуры и жилья, без оговорок о доле бюджетного финансирования, о назначении жилья – (например, на продажу). |
|
Решения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или земельного участка не ограничивают собственнику право распоряжения участком |
Решения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или земельного участка ограничивают права собственника. |
|
|
Собственник жилого помещения не позднее чем за год должен быть уведомлен в письменной форме о предстоящем изъятии органом, принявшим решение об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого помещения. Собственник жилого помещения должен быть извещен о государственной регистрации с указанием ее даты органом, осуществившим государственную регистрацию (ну очень хочется скрыть конкретное решение! А «известить» о его регистрации можно, например, по телевидению…). |
В пояснительных записках к проектам Мэра названы несколько проблем, решение которых якобы является целью проектов. Но большинство этих «проблем» либо сводятся к тому, как бы еще более развязать произвол строительного комплекса, либо не имеют существенного значения. Упомянута лишь одна действительно существенная проблема: как обеспечить нормальное использование двора, общего для нескольких домов? Но чтобы решить эту проблему, вовсе не надо ущемлять собственников и оставлять землю в государственной собственности (которая потом достанется «Донстрою», «Интеке» и т.п.). Есть несколько решений, дополняющих друг друга:
1) Двор формально разделить на секторы, но принять закон города, упорядочивающий строительство заборов, в частности, запрещающий делить заборами общие дворы.
2) При формировании участков предусмотреть сервитуты – право свободного пользования дворами.
3) Поощрять создание общих ТСЖ домов, имеющих общие дворы.
Выводы.
Итак, первая цель проектов – отнять неоформленную, но принадлежащую нам по закону землю при доме, не допустив оформления права собственности, а если оформить, то с обрезанием под самый корешок. Вторая цель – облегчить изъятие земли, все-таки оформленной в собственность граждан.
В сфере имущественных отношений эта контрреформа – самая опасная из всех, что были до сих пор, и наиболее непосредственно касающаяся каждого из нас.
Эти проекты – покушение на обрезание наших земельных участков, наших прав на их оформление, цены и самого существования нашего жилья, наших возможностей его отремонтировать и расширить без непосильных затрат. Пока – еще только покушение.
Несколько месяцев назад в Госдуму был внесен законопроект, в котором под предлогом будущей Сочинской олимпиады предлагалось фактически отменить судебные гарантии собственности на недвижимость. Проект подписал, между прочим, и спикер Госдумы, председатель фракции «Единая Россия» Б.В. Грызлов. Но общественность остановила законопроект, и был принят закон, действие которого ограничивается «лишь» территорией Краснодарского края. Молчаливо согласившись с этим, — не предали ли мы наших сограждан в Краснодарском крае? Но это вопрос прежде всего к ним самим – готовы ли они бороться.
И вот теперь гражданское общество должно сорганизоваться, чтобы отбить и данное покушение олигархии, и другие, которые несомненно последуют.
И все-таки в любой день законодательная «форточка» может захлопнуться окончательно.
Наша собственность в опасности!
Землю надо требовать срочно и в массовом масштабе!
Дмитрий Катаев,
депутат Моссовета и Мосгордумы с 1990 по 2005 годы,
председатель Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению фракции «Яблоко» в Мосгордуме,
сопредседатель общемосковского движения «Жилищная солидарность»,
сопредседатель Совета действия Московского городского отделения СПС
ИА «ИКД»