ДЕЗ, отчитайся перед народом

28/02/2009

По Жилищному кодексу управляющие организации в первом квартале текущего года должны предоставить собственникам отчет о расходовании их средств за год прошедший. В ТСЖ и ЖСК это делается, а вот у ДЕЗов с дисциплиной проблемы. Что есть отчет, как его истребовать с дирекции, да и с любой управляющей компании, рассказал заместитель руководителя ГУ «Инженерная служба города Москвы» Андрей Чечин.

Ставку диктует собственник

Разберемся, какой путь должна пройти ставка, прежде чем появиться в вашем платежном документе. После решения общего собрания о выборе способа управления в доме появляется управляющая компания – либо ТСЖ, либо нанятая организация.

Управляющая компания с представителем собственников должна обойти дом, составить дефектную ведомость, в которой установить: что в этом доме нужно отремонтировать, как его содержать. ТСЖ, если оно нанимает на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества подрядчика, то обследует дом с его представителем, фиксирует все элементы, которые требуют ремонта, после чего эта подрядная организация должна составить дефектную ведомость. По ней считается смета, она и является основой для расчета ставки с кв. метра.

По Жилищному кодексу и по постановлению правительства РФ № 491 перечень работ по дому, их объемы, стоимость и, соответственно, ставку утверждает общее собрание собственников либо общее собрание членов ТСЖ. Оно вправе либо принять ее согласно предоставленной смете, либо отклонить. Если не достигли взаимной договоренности, то третейским судьей выступает правительство Москвы, которое ежегодно утверждает свою предельную ставку. В этом случае управляющая компания составляет смету, исходя из этой ставки, в ней указывает виды, объемы и стоимость работ. То есть первоначальный вариант сметы подгоняется под эту ставку. Законной она будет только после решения общего собрания о том, что дом будет рассчитываться по ставкам правительства Москвы, и ставки эти подкреплены конкретной сметой, конкретными видами работ. Часто исполнительные органы власти считают, что если собственники на собрании утвердили смету, то им не положена субсидия, и нельзя к ним применять ставки Москвы. Дескать, общее собрание должно городскую ставку утвердить, и никакой сметы не надо. Но договор управления заключается на предоставление услуг, а не на благотворительную помощь управляющей компании. Иначе выходит, что жители год скидывались по 16,82 руб. с кв. метра, а на что – не понятно.

Час икс – 31 марта

Ст. 162 п. 11 Жилищного кодекса гласит: управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, если иное не установлено тем же договором. Значит, окончательный срок – 31 марта? Учитывая, что все организации сводят балансы до 20 февраля, они и отчитаться могут сразу после этой даты. Но срок может установить и общее собрание. В ТСЖ отчет готовит ревизионная комиссия по результатам проверки деятельности правления.

Законом не предусмотрено, в каком виде проводится отчет. Но исходя из норм Жилищного кодекса РФ, отчет должен проводиться в форме общего собрания по заочной форме голосования. В этом случае каждый собственник получит документ на руки, и у него не будет возможности предъявить управляющей компании обвинение в нарушении закона. Но в любом случае способ предоставления отчета должен быть вставлен в условия договора управления либо в решение общего собрания членов ТСЖ. Возможны и другие варианты, такие как обнародование отчета в людном месте, скажем, на доске объявлений в подъезде. Но это должно быть отражено в протоколе общего собрания и в договоре.

Многие жалуются на то, что компании ограничиваются общими цифрами, из которых не ясно, на что конкретно потрачены деньги. Отчет должен содержать следующие сведения: общая жилая и нежилая площадь, которая находится в собственности, общая сумма денег, собранная с жителей за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, все виды услуг и то, в каком объеме они предоставлялись в течение года. В конце выводится фактическая ставка за кв. метр: сумма оплаченных средств за выполненные работы делится на общую площадь жилых и нежилых помещений и на 12 месяцев. В результате получится фактическая ставка (цена) предоставленных услуг в расчете на 1 кв. м площади собственника. Форма отчета произвольная. Санитарное содержание и текущий ремонт общего имущества можно показать укрупненно, указав суммы, потраченные на уборку, дератизацию, вывоз мусора, ремонт фасада, фундамента, кровли, внутренней отделки чердака, подвала, систем центрального отопления, водоснабжения, лифтов и т. п. Но управляющая организация должна быть готова предоставить по запросам собственников дополнительное подтверждение предоставления услуг – акты выполненных работ по официально утвержденной форме КС-2.

Что делать, если компания считает, что отчиталась, а жители кричат, что это – не отчет?

В стандартном договоре управления не предусмотрена какая-то стандартная форма отчета, но ее можно утвердить на общем собрании, включить в договор. Она может быть любой, лишь бы удовлетворяла собственников. И здесь никаких возражений со стороны компании быть не должно. Высший орган управления домом – общее собрание, и оно имеет право принимать любое решение, которому УК обязана подчиниться. Она нанятая организация: вот тебе форма отчета, по которой ты обязана отчитаться, и будь любезна выполнять.

Должок!

Фактическая ставка (цена) предоставленных услуг в расчете на 1 кв. м площади собственника однозначно будет меньше запланированной в начале года, потому что в доме будут должники по оплате услуг.

В среднем, десять процентов населения в той или иной степени не оплачивают своевременно жилищно-коммунальные услуги. Ни одна упра-вляющая компания не оказывает услуги в долг, сколько денег получила, столько работ и сделала. Но она обязана провести перерасчет населению за непредоставленные услуги: либо вернуть деньги, либо засчитать их в счет будущих платежей. К примеру, запланировала работ на 240 тыс. рублей при ставке 20 руб. с кв. м, а собрала за год 216 тыс. руб., за них же и отчиталась. Делим 216 тыс. руб. на общую площадь условно 1000 кв. метров, затем делим на 12 месяцев, получаем фактическую ставку – 18 руб. с кв. метра. Разницу – 2 руб. с кв. м компания обязана вернуть или засчитать в следующем периоде. С неплательщиков она вправе истребовать долг по фактической ставке.

Что делать, если ваше ТСЖ или ДЕЗ не делает такие перерасчеты? Тогда ее действия попадают под ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество), ведь злоупотребляя доверием жителей, компания заключила договор на предоставление услуг на определенную сумму денег. Фактически предоставила их меньшего объема за меньшие цены, и при этом не возвращает деньги. Что это, как не присвоение чужих средств? Недавно в Омске против председателя ТСЖ возбудили уголовное дело по ст. 159 УК за присвоение средств жителей в размере 250 тысяч рублей. В Курске доведенные до отчаяния жители вышли на улицу с плакатами, деньги с них исправно собирали, но в домах ничего не делали. На руководителя управляющей компании прокуратура завела дело о злоупотреблении служебным положением.

* * *

Вряд ли собственники, не получив отчета своих дирекций, после 31 марта дружно пойдут в прокуратуру. Много исков не будет. У нас и беда в том, что люди не знают своих прав.

 

Лилия Позднякова

Газета «Квартирный ряд» (12.02.2009)